Что отпугивает покупателей загородной недвижимости?

Все знакомы с понятием «неликвид» на рынке недвижимости. Особенно таких объектов много среди загородного жилья. Попробуем подробно разобраться: что такое этот «страшный» неликвид и так ли уж он страшен? Какие объекты можно отнести к этой категории недвижимости? И главный вопрос: что же делать человеку, по каким-то причинам оказавшемуся собственником неликвидной загородной недвижимости, можно ли ее продать?

Формально неликвидом считаются такие жилые объекты, которые очень сложно продать. В экономике существует понятие ликвидности — это свойство активов, означающее возможность быть быстро реализованными по рыночной цене. То есть ликвидный объект можно быстро обратить в денежные средства. Соответственно, неликвидными считаются активы, которые либо продаются длительное время, либо вообще не продаются. На рынке загородной недвижимости неликвидными являются участки, которые по разным причинам покупатели не стремятся приобретать.

Дорого и непрофессионально

Почему же неликвид так распространен на загородном рынке? Оказывается, есть несколько причин, способствующих этому.

Во-первых, загородная недвижимость — достаточно дорогой продукт по сравнению с другими объектами на рынке. Причем высока не только стоимость самого здания и участка. Загородный дом дороже обслуживать, например, на отопление потребуется больше электроэнергии или газа. А если товар дорогой, то и потребителей на него найдется немного, и они будут придирчивы и избалованы.

Второй причиной, влияющей на спрос, является то, что жилой объект за городом чаще не бывает предметом первой необходимости. Нередко такой дом приобретают покупатели, уже обеспеченные жильем в городе. Соответственно, они могут долго и основательно выбирать нужный объект.

Еще одна причина — на рынке загородной недвижимости больше «самодеятельности». Ведь многоэтажные городские дома строят обычно крупные компании, не делающие грубых ошибок при проектировании и возведении. А за городом часто строительство ведут частные лица. Они могут возводить «шедевры», отвечающие только их представлениям о прекрасном. А когда возникает необходимость продать такое здание, выясняется, что ценителей подобной красоты просто нет, по крайней мере, за запрашиваемые продавцом деньги.

Возникают сложности и при реализации недвижимости с некоторыми особенностями в отделке. Бывают варианты с разными дополнительными постройками на прилегающей территории, которые хочется также выгодно продать. Редкие виды растений, за которыми сложно ухаживать, или необычный ландшафтный дизайн могут отпугивать потенциальных покупателей. Приобретатели загородного дома хотят сами решать, что и как разместить на участке перед домом, они вряд ли станут переплачивать за чьи-то фантазии. А ведь продавец хочет как минимум оправдать свои расходы, понесенные на обустройство территории.

Слагаемые неуспеха

Пришло время рассмотреть причины, которые превращают какой-либо объект загородной недвижимости в неликвид. Эксперты рынка жилья нашли их немало.

Наиболее важная причина — плохая транспортная доступность. Если к загородному дому невозможно проехать из-за ужасного дорожного покрытия, отсутствия вблизи маршрутов общественного транспорта или постоянных пробок, такой объект сразу станет неликвидным. Даже цена не будет играть существенной роли.

Еще одним важным фактором считается отсутствие инфраструктуры вблизи загородного дома. В нее входят важные объекты — медицинские учреждения, школы, детские сады, магазины.

Много проблем может доставить отсутствие документов или их несоответствие законодательству. Целый ряд бумаг потребуется проверить покупателю, в их числе обязательно должно быть свидетельство о праве собственности на землю. Стоит обратить внимание и на генеральный план поселка, в приложениях к которому должны быть описаны все инженерные сети. Важно проверить также наличие технических условий на подключение всех коммуникаций: газовых, электрических сетей, водоснабжения и телефонной связи.

Бывает, что целые поселки возводились на землях с несоответствующим видом разрешенного использования. В этом случае возникают серьезные проблемы с оформлением права собственности или инженерными сетями. Продать такие объекты впоследствии будет непросто.

Это один из самых главных недостатков продаваемого загородного жилья, в отдельных случаях затраты на снятие обременений и существующих рисков могут превышать цену объекта. Тогда можно применять понятие абсолютной неликвидности в глазах покупателя.

Важный показатель — репутация компании на рынке. Тщательно стоит изучить вопрос: как девелопер выполняет свои обязательства перед покупателями? Жалобы от недовольных клиентов просто отыскать на тематических форумах. Нужно поинтересоваться, что же пишут о данном застройщике, о его учредителях и руководителях. Стоит также обратиться к сайту застройщика, там можно получить информацию, сколько еще возводится объектов, в какой они стадии готовности, есть ли контакты на сайте и насколько актуальна данная информация.

Последним показателем, влияющим на ликвидность, будет цена. А точнее, ее соответствие среднерыночному уровню. Насторожить потенциального покупателя должна как слишком высокая, так и слишком низкая стоимость. В случае низких цен на жилье есть опасность, что продавец просто не может выполнить всех своих обещаний.

О вреде стяжательства и пользе терпения

Главный вопрос: что же делать собственникам неликвидных загородных участков? Эксперты рынка недвижимости перечисляют огромный список мер, но все они годятся лишь для компаний, а частному лицу выполнить их не под силу. Как пример: проложите дорогу до нужного поселка. Или: простимулируйте местную администрацию для создания необходимой инфраструктуры. Конечно, если проблемным участком дороги является всего лишь отрезок в 200 метров, его можно отсыпать щебнем и за свой счет. При таком решении проблемы шансы на скорую продажу дома непременно возрастут.

Что же касается перечня мер, доступного любому человеку, он совсем невелик. Есть три способа решения проблемы неликвидности: выжидание, компенсация минусов плюсами и большие скидки.

С выжиданием понятно: запасайтесь терпением и помните, что продаваться загородный дом может не один год, особенно если на рынке недвижимости наблюдается затишье.

Как компенсировать минусы? Нужно создать у продаваемого объекта дополнительные «фишки». Можно, например, выполнить качественную отделку дома или оформить ландшафт вокруг него. Все это поможет повысить интерес к объекту, важно только помнить, чтобы внутренний и внешний дизайн не был слишком вычурным.

Снижение цены — это, бесспорно, самый эффективный способ. Но он не нравится продавцам по понятной причине. Если приходится воспользоваться таким способом — сделать это нужно аккуратно, без крайностей, тогда можно получить приличные деньги. Нужно держать цену на нижней планке в своей группе, то есть по сравнению с аналогичными по расположению, площади и материалу постройки объектами. Основной проблемой, наблюдаемой у многих собственников, становится ориентация не на среднерыночную стоимость, а на собственные инвестиции в загородный объект. Потенциальным покупателям сложно будет объяснить, почему в данном поселке дома предлагаются в пределах 15 млн. рублей, а этот стоит 20 млн. Если собственник участка изначально строит дом для продажи, стоит использовать качественные, но не самые дорогие материалы. Иначе будет сложно оправдать возникшие затраты.

Частный владелец неликвида на загородном рынке может мало что поделать — и это соображение может быть признано плохой новостью. А хорошая новость — продать объект все же можно! Правда, чтобы это произошло, придется либо ждать своего покупателя немалое количество времени, либо прилично сбрасывать цену. Какой вариант предпочесть — каждый владелец загородной недвижимости должен решить для себя сам.

30.04.2014

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.