«Нужна ли юридическая экспертиза недвижимости?»
Приобретая любой объект недвижимости, всегда есть шанс купить кота в мешке, то есть квартиру, дом или комнату, владение которыми неминуемо приведет к спору о праве собственности.
Для покупателей недвижимости чрезвычайно актуальна проблема возможной потери права собственности на приобретенные объекты. В ряде случаев суд может признать сделку недействительной и удовлетворить иск об истребовании имущества из вашего, как может выясниться, незаконного владения. Чтобы этого избежать, ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ включает в обязательный пакет своих услуг «проверку юридической чистоты объекта недвижимости».
Термин «юридическая чистота объекта» появился в профессиональной риэлторской среде уже давно, однако до сих пор в зависимости от ситуации трактуется по-разному. Если собрать воедино все смысловые оттенки данного понятия, мы получим следующее определение: юридически чистой называют недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, определить степень такой чистоты можно только при тщательном анализе документов собственника на само жилье и доскональном изучении истории объекта от первого и до последнего владельца. Столь кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в какой-либо из предыдущих сделок нарушались права одной из сторон, последняя сделка может быть признана недействительной.
В настоящий момент Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд причин и обстоятельств, в результате которых сделка купли-продажи, дарения и любой другой передачи недвижимого имущества может быть признана недействительной.
На первом месте в этом ряду стоит недееспособность либо ограниченная судом дееспособность гражданина, который ее совершил. К слову, это — одна из наиболее любимых мошенниками схем «продажи» квартир. Точно так же не имеют юридической силы сделки, заключенные несовершеннолетними.
Незаконны и операции, проведенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, сделки, совершенные под влиянием заблуждения. Гражданский кодекс предусматривает еще около десятка причин, по которым недвижимость может быть истребована у нового владельца. И каждую из них можно трактовать очень широко.
Чтобы избежать попадания в подобные скользкие ситуации, любой приобретаемый объект недвижимости лучше проверить, досконально изучив его историю и основания передачи новым владельцам.
Существуют различные технологии проверки объектов недвижимости. Различаются они, главным образом, по виду объекта недвижимости, представленного к проверке: готовое жилье, строящееся жилье, коммерческие помещения, загородная недвижимость. Основная цель — уведомить покупателя о возможных рисках, связанных с приобретением выбранной им недвижимости.
Как правило, глубокая проверка объекта недвижимости проводится на стадии внесения залога и подписания предварительного договора купли-продажи, то есть когда покупатель окончательно определился с выбором и хочет лишь подстраховаться на будущее.
По оценкам специалистов ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ, объектов, не выдержавших такую проверку, — не более 1%. Это объясняется тем, что большинство ненадежных вариантов отсеивается еще на стадии предварительных просмотров, то есть при первом обращении продавца в агентство недвижимости. Впоследствии продавцы пытаются реализовать такие «ненадежные» объекты самостоятельно либо обращаются к помощи неких посредников.
К подозрительным моментам в истории квартиры относятся любые сделки купли-продажи, передачи, дарения объекта в течение последнего года.
Кроме того, подозрительным риэлторы считают завещание квартиры по наследству или ее дарение человеку, который не состоит в родстве с предыдущим владельцем, особенно если новый владелец пытается быстро продать полученное наследство.
Сомнительными характеристиками обладает также квартира, часто перепродававшаяся или переходившая из рук в руки по непонятным причинам, особенно если в ней длительное время никто не жил.
Поэтому чем более досконально будет проведена проверка ее истории, тем меньше шансов, что в будущем вы столкнетесь со «скелетами в шкафах» вашей квартиры. Ведь по закону потерпевший может обратиться в суд в течение трех лет с момента, когда он узнал о нарушении его прав в результате передачи, дарения или перепродажи объекта.
Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.